Das Problem mit dem Grundstücksverkauf
In Haushaltskrisen greifen Kommunen regelmäßig auf dasselbe Instrument zurück: den Verkauf von Immobilien und Grundstücken. Der Effekt ist kurzfristig spürbar — und langfristig destruktiv.
Wer heute ein Grundstück verkauft, erhält einmalig Liquidität. Wer es behält und verpachtet, erhält über 75 Jahre dieselbe oder höhere Summe — und das Eigentum bleibt in der kommunalen Hand.
Das ist die Grundlogik des kommunalen Bodenfonds.
Was ein kommunaler Bodenfonds ist
Ein Bodenfonds ist keine neue Idee — Hamburg, München und Basel nutzen Varianten davon seit Jahrzehnten. Das Prinzip:
- Die Kommune inventarisiert alle Grundstücke, die nicht für Pflichtaufgaben benötigt werden
- Statt Verkauf werden langfristige Erbpachtverträge (60–99 Jahre) abgeschlossen
- Der Erbpachtzins liegt typischerweise bei 2–4 % des Bodenwertes jährlich
- Inflationsindexierung sichert den Realwert der Einnahmen
Verkauf: 5 Mio. € einmalig — danach keine weiteren Einnahmen
Erbpacht (75 Jahre, 3 % Zins, inflationsindexiert):
- Jahreseinnahme Jahr 1: 150.000 €
- Jahreseinnahme Jahr 30 (bei Ø 2 % Inflation): 270.000 €
- Jahreseinnahme Jahr 75: 610.000 €
- Gesamteinnahmen über 75 Jahre: > 20 Mio. €
Und das Grundstück gehört noch immer der Kommune.
Wo Potenzial liegt
Kommunale Grundstücksbestände sind in vielen Städten erheblich — und oft schlecht dokumentiert.
Typische Kategorien:
- Brachliegende Gewerbebrachen
- Nicht mehr benötigte Schul- und Verwaltungsgebäude
- Parkflächen an strategischen Lagen
- Flächen entlang kommunaler Infrastruktur
Stadtgröße und Potenzial:
- Großstadt (500.000+ EW): Erbpachtzinsen-Potenzial 20–80 Mio. €/Jahr bei systematischer Erschließung
- Mittelstadt (100.000–300.000 EW): 5–25 Mio. €/Jahr
- Kleinstadt (30.000–100.000 EW): 1–8 Mio. €/Jahr
Bodenwertsteigerungen abschöpfen
Ein häufig unterschätztes Potential: Wenn die Kommune in Infrastruktur investiert — eine neue Straßenbahnlinie, ein Nahversorgungszentrum, eine Schule — steigen die umliegenden Grundstückswerte. Diesen Wertzuwachs haben privat Eigentümer bisher kostenlos kassiert.
Instrumente zur Abschöpfung:
Städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB): Wenn die Kommune Baurecht schafft, kann sie durch Verträge mit Eigentümern einen Teil des Mehrwerts für kommunale Infrastruktur sichern. Rechtlich etabliert, politisch selten ausgeschöpft.
Erschließungsbeiträge (§§ 127 ff. BauGB): Grundstückseigentümer können für die Erschließungsinfrastruktur herangezogen werden — in vielen Kommunen werden die gesetzlichen Höchstsätze nicht ausgeschöpft.
Kommunaler Vorkauf (§ 24 BauGB): In Gebieten mit Bebauungsplan hat die Kommune Vorkaufsrechte — damit kann sie strategisch Grundstücke erwerben, bevor private Käufer profitieren.
Das Infrastruktur Asset Recycling
Noch einen Schritt weiter geht das Asset Recycling: Die Kommune übergibt Infrastruktureinrichtungen (Parkhäuser, Märkte, Sportanlagen) für 20–30 Jahre an private Betreiber — gegen eine Konzessionsgebühr und mit klar definierten Qualitätsstandards.
Das sichert:
- Sofortige Liquidität durch Konzessionszahlungen
- Laufende Einnahmen über die Konzessionslaufzeit
- Rückgabe der Anlage am Ende in vertraglich definiertem Zustand
Asset Recycling ist kein Allheilmittel. Strategisch bedeutsame Infrastruktur (Wasserversorgung, ÖPNV-Kern) sollte nicht konzessioniert werden. Die Vertragsbedingungen müssen wasserdicht sein — insbesondere Rückgabebedingungen und Qualitätsstandards. Schlecht verhandelte Konzessionen können teurer werden als kommunaler Eigenbetrieb.
Erste Schritte für Kommunen
- Liegenschaftskataster aktualisieren: Viele Kommunen haben keinen vollständigen Überblick über ihren Grundstücksbestand
- Strategieklassifizierung: Was ist Kerninfrastruktur? Was ist disponibel für Erbpacht oder Konzession?
- Rechtliche Rahmenbedingungen prüfen: Bestehende Verpflichtungen, Altlasten, Denkmalschutz
- Bodenwertgutachten: Aktueller Marktwert als Basis für Erbpachtzins-Berechnung
- Politischen Konsens sichern: Erbpacht ist langfristig — sie braucht stabilen Rückhalt über Legislaturperioden hinweg