Mieten, Bindungen, Klimaziele: Wo kommunale Wohnungsgesellschaften 2027 an ihre Eigenkapitalgrenze stoßen

Kommunale Wohnungsgesellschaften sollen drei Dinge zugleich leisten: Wohnungen bezahlbar halten, Bestände für Klimaziele und Alter modernisieren und dabei wirtschaftlich stabil bleiben. Mehrere Entscheidungen der vergangenen Monate verändern das Gleichgewicht zwischen diesen Zielen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz; es regelt unter anderem neu, wie Vermieter und Mieter bestimmte Heizkosten teilen [6]. Der Wohnungsverband GdW meldete im Juli, dass sich die Investitionen seiner Mitglieder zunehmend in den Bestand verlagern [1]. Und Anfang Oktober legte die Bundesregierung dem Bundestag einen Gesetzentwurf vor, der das Wohngeld ab 2027 reduziert [8].

Mieten: Deutlich unter Markt, langsamer als die Kosten

Der kommunale Bestand ist ein Bestand mit moderaten Mieten. Nach der jüngsten Kommunalbefragung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) lag die mittlere Nettokaltmiete kommunaler Anbieter Ende 2021 bei 5,50 Euro je Quadratmeter [3]. Die im GdW organisierten Unternehmen, zu denen neben kommunalen auch genossenschaftliche und private Anbieter gehören, kamen 2025 auf durchschnittlich 6,93 Euro je Quadratmeter; die aus dem Zensus fortgeschriebene Durchschnittsmiete bundesweit liegt nach GdW-Berechnung bei 7,76 Euro [1].

Bei Neuvermietungen ist der Abstand zum Markt größer. In München verlangten GdW-Unternehmen im zweiten Halbjahr 2025 im Schnitt 12,02 Euro je Quadratmeter, Angebote auf Online-Portalen lagen bei 21,05 Euro; in Leipzig standen 7,84 Euro gegen 10,00 Euro [1].

Die Kosten entwickeln sich anders. Die Preise für Instandhaltungsleistungen an Wohngebäuden lagen im ersten Quartal 2026 um 55,2 Prozent über dem Niveau des vierten Quartals 2019, die Nettokaltmieten im Bestand um 12,6 Prozent [1]. Diese Schere ist die Kernfrage für jede Wirtschaftsplanung einer Wohnungsgesellschaft.

Belegungsbindung: Ein Fünftel gebunden, viele Bindungen laufen aus

Rund ein Fünftel der in der BBSR-Befragung erfassten kommunalen Wohnungen unterlag einer Mietpreis- oder Belegungsbindung [3]. Neunzig Prozent der befragten Anbieter messen ihren Beständen eine große oder sehr große Bedeutung für die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte bei [3]. Faktisch versorgen kommunale Gesellschaften also auch viele Haushalte außerhalb förmlicher Bindungen zu günstigen Mieten.

Bundesweit fallen nach grober Schätzung der Bundesregierung in den nächsten Jahren jährlich rund 55.000 Sozialmietwohnungen aus der Bindung [2]. Für Kommunen mit Belegungsrechten heißt das: Ohne Verlängerung, Ankauf oder Neubau schrumpft das Instrument, mit dem sie Wohnungen für Haushalte mit besonderem Bedarf sichern. Wie eng das mit der Prävention von Wohnungslosigkeit zusammenhängt, zeigt unser Beitrag zur Steuerung der Wohnungslosigkeitsprävention.

Die geplante Reform des Wohngelds setzt die regelmäßige Anpassung einmal aus und halbiert die Heizkostenkomponente; die Bundesregierung erwartet Einsparungen von 1,156 Milliarden Euro 2027 und 1,486 Milliarden Euro 2028 [8]. Der Bundesrat warnt, ein Teil der Haushalte könne auf Grundsicherung angewiesen sein und die Mehrkosten träfen teilweise die Kommunen; die Bundesregierung entgegnet, den Großteil der Kosten eines Wechsels trage der Bund [8]. Für Kommunen mit eigenem Wohnungsbestand lohnt es, die Entwicklung von Mietrückständen und Kosten der Unterkunft gemeinsam zu beobachten. Bei den GdW-Unternehmen betrugen die Mietschulden 2025 rund 448,6 Millionen Euro, 1,8 Prozent der Sollmiete [1].

Modernisierung: Klimapfad mit neuem Rechtsrahmen

Die Investitionsschwerpunkte verschieben sich. Die GdW-Unternehmen wollen 2026 nach eigener Prognose 68 Prozent ihrer Investitionen in den Bestand lenken, 2021 waren es 52 Prozent [1]. Ein Beispiel für die Größenordnung liefert München: Die Münchner Wohnen gibt ihren Instandhaltungskostensatz mit rund 32 Euro je Quadratmeter an; im Betriebsvergleich der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen lag der Durchschnitt 2024 bei 24,66 Euro, der Median der 38 Teilnehmer bei 22,77 Euro [7]. Zusätzlich will die Gesellschaft die energetische Sanierungsrate deutlich steigern [7].

Für die Refinanzierung setzt das Mietrecht Grenzen. Nach § 559 BGB können Vermieter nach Modernisierung die Jahresmiete um acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen, höchstens jedoch um drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren – bei Mieten unter sieben Euro um höchstens zwei Euro [5]. Bei einer mittleren Miete von 5,50 Euro im kommunalen Bestand [3] greift damit oft die niedrigere Grenze.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, gestrichen. Wer im Bestand eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe einsetzen – zehn Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040. Bei solchen Heizungen tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten, ab 2029 auch die Hälfte der Mehrkosten klimaneutraler Brennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent [6]. Für Wohnungsgesellschaften wird die Wahl des Heizsystems damit stärker zu einer Frage der eigenen Ergebnisrechnung.

Eigenkapital: Der Engpass liegt beim Gesellschafter

Investitionen in Wohnungsbestände werden typischerweise zu 20 bis 30 Prozent mit Eigenkapital finanziert, schreibt der GdW. Zusätzliches Eigenkapital entsteht nur aus Überschüssen oder Gesellschaftereinlagen, und der Verband stellt fest: „Aufgrund begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeiten ist die Generierung von zusätzlichem Eigenkapital in den letzten Jahren stark eingeschränkt worden.“ [4]

Geförderte Modernisierung kann helfen. 2025 wurden bundesweit 7.547 Mietwohnungen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung modernisiert, 4.170 davon bei kommunalen und öffentlichen Unternehmen; diese erhielten dafür 207 Millionen Euro Darlehen und 214 Millionen Euro Zuschüsse [2]. Gefördert wird gegen neue oder verlängerte Belegungs- und Mietbindungen [9]. Damit lassen sich Modernisierung und Belegungsrechte verbinden – ein Weg, der Klimaziel und Versorgungsauftrag zusammenführt.

Rechenbeispiel (eigene Schätzung, fiktive Werte): Eine Gesellschaft mit 10.000 Wohnungen à 60 Quadratmetern, die ihren Instandhaltungsaufwand von 22 auf 30 Euro je Quadratmeter anhebt, benötigt jährlich rund 4,8 Millionen Euro mehr. Bei einer Bestandsmiete von sechs Euro entspricht das knapp 0,67 Euro je Quadratmeter und Monat. Zum Vergleich: Die Durchschnittsmiete der GdW-Unternehmen stieg von 2024 auf 2025 um 30 Cent [1]. Die Differenz muss aus Ergebnis, Eigenkapital oder Förderung kommen. Wie die Zinsentwicklung solche Rechnungen zusätzlich belastet, zeigt unser Beitrag zu den Zinsausgaben der Kommunen.

Was Kämmereien jetzt tun können

1. Kosten-Mieten-Schere vorlegen lassen: Von der Gesellschaft eine Fortschreibung von Instandhaltung, Modernisierung und Mieterlösen bis 2035 anfordern.
2. Klimapfad mit Finanzierung verknüpfen: Den Sanierungsfahrplan nur zusammen mit Eigenkapitalbedarf und Förderannahmen beschließen.
3. Heizungsstrategie bewerten: Folgen der hälftigen Teilung von CO₂-Kosten und Netzentgelten ab 2028 für jede geplante Heizungserneuerung beziffern lassen.
4. Förderung für Bindungen nutzen: Modernisierungsförderung der Länder gezielt für Bestände einsetzen, deren Bindungen auslaufen.
5. Belegungsrechte erfassen: Ein Register der kommunalen Belegungsrechte mit Ablaufdaten führen und mit dem Bedarf der Sozialverwaltung abgleichen.
6. Wohngeldreform beobachten: Mietrückstände und Kosten der Unterkunft im eigenen Bestand ab 2027 gemeinsam auswerten.
7. Kompetenzen bündeln: Technisches und kaufmännisches Fachpersonal sichern – offene Stellen kommunaler Unternehmen zeigt das Verzeichnis kommunaler Unternehmen.

Bezahlbare Mieten sind eine Leistung der kommunalen Gesellschaften; ihre Modernisierung ist eine Investition in den Bestand der Stadt. Beides lässt sich verbinden, wenn die Eigenkapitalfrage offen in der mittelfristigen Finanzplanung beantwortet wird.

Quellen

1. Neubaukrise stoppen – Echte Fast Lane für bezahlbares Wohnen schaffen (Präsentation zur Jahrespressekonferenz) – GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen – 6. Juli 2026
2. Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage „Sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau“, Drucksache 21/7212 – Deutscher Bundestag – 17. Juli 2026
3. Kommunale Wohnungen als Schlüssel für bezahlbaren Wohnraum – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) – 30. April 2025
4. Stellungnahme zum Klimaschutzprogramm der Bundesregierung – GdW – 12. Januar 2026
5. § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen – Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de – abgerufen 13. Oktober 2026
6. Überblick über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz – Gleiss Lutz – 21. August 2026
7. Zukunft der Münchner Wohnen sichern III – Instandhaltungsstau beseitigen (Antwort auf Anfrage 20-26 / F 01174) – Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung – 30. Juni 2026
8. Gesetzentwurf zur Vereinfachung und Fortentwicklung des Wohngeldgesetzes (hib 768/2026) – Deutscher Bundestag, heute im bundestag – 5. Oktober 2026
9. Verwaltungsvereinbarung Sozialer Wohnungsbau 2026/2027 (Anlage zur Senatsvorlage vom 20. Januar 2026) – Freie Hansestadt Bremen – Januar 2026