Zweitwohnungsteuer 2027: Welche Städte sie einführen oder erhöhen – Leipzig auf 20 Prozent

Zum Jahreswechsel steigen die Sätze

Am 30. September 2026 hat der Leipziger Stadtrat die Zweitwohnungsteuer neu geregelt. Mit 38 Ja-Stimmen, 14 Nein-Stimmen und 11 Enthaltungen steigt der Steuersatz zum 1. Januar 2027 von 16 auf 20 Prozent [1]. Erlangen erhebt die Steuer ab 2027 zum ersten Mal und setzt 16 Prozent der Nettokaltmiete an [2]. Rosenheim führt sie zum selben Termin ein. Ursprünglich waren dort zehn Prozent geplant, beschlossen hat der Stadtrat mit 23 zu 18 Stimmen 20 Prozent [3]. In Hamburg hat der Senat einen Gesetzentwurf vorgelegt, nach dem der Satz ab 2027 von 8 auf 12 Prozent steigt. Seit 1993 ist er dort unverändert [4].

Das Muster ist dasselbe wie bei der Übernachtungssteuer und der Verpackungssteuer: Wenn die Haushalte 2027 aufgestellt werden, suchen Kämmereien nach Einnahmen, über die der Rat selbst entscheidet. Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die Kommunen über eine eigene Satzung erheben. Sie hat zwei Ziele zugleich: Sie bringt Geld, und sie soll Menschen dazu bewegen, ihren Hauptwohnsitz am Ort anzumelden.

Wie verbreitet die Steuer ist

Der Bund der Steuerzahler hat im Juni 2026 eine Auswertung über 200 größere Städte vorgelegt. 109 von ihnen, also 55 Prozent, erheben eine Zweitwohnungsteuer [5]. 103 Städte bemessen sie nach der Nettokaltmiete. Bei Eigentümern setzen sie die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel an. Den niedrigsten Satz von 8 Prozent haben Hamburg, Kassel und Lüneburg. 80 Städte liegen zwischen 10 und 15 Prozent. Am höchsten sind Konstanz und Friedrichshafen mit 35 Prozent, Potsdam und Ravensburg erheben je 25 Prozent [5]. Berlin liegt nach Angaben der Hamburger Finanzbehörde bei 20 Prozent, Bremen bei 12 Prozent [4].

Mit 20 Prozent gehören Leipzig und Rosenheim ab 2027 also zur oberen Gruppe. Kleinere Städte gehen zum Teil noch weiter: Tettnang am Bodensee erhebt seit dem 1. Februar 2026 25 Prozent der Nettokaltmiete. Die Verwaltung hatte 20 Prozent vorgeschlagen [6].

Was die Steuer wirklich einbringt

Für einen Haushalt sind diese Beträge klein, aber nicht bedeutungslos. Hamburg rechnet bei allen Kommunalabgaben, die 2027 steigen sollen, mit zusammen rund 13,5 Millionen Euro mehr. Davon entfallen etwa zwei Millionen auf die Zweitwohnungsteuer, rund zehn Millionen auf die Kultur- und Tourismustaxe und 1,8 Millionen auf die Hundesteuer [4]. Rosenheim erwartet rund 400.000 Euro aus etwa 500 Fällen [3], nach eigener Rechnung also rund 800 Euro je Fall und Jahr.

Ein einfaches Rechenbeispiel (eigene Rechnung der Redaktion) zeigt die Belastung für den Einzelnen: Bei einer Nettokaltmiete von 600 Euro im Monat, also 7.200 Euro im Jahr, sind bei 10 Prozent 720 Euro Steuer im Jahr fällig. Bei 20 Prozent sind es 1.440 Euro. Wenn Leipzig den Satz von 16 auf 20 Prozent anhebt, zahlt dieselbe Wohnung 288 Euro mehr im Jahr.

Was am Ende hereinkommt, hängt allerdings stark davon ab, wie sich die Steuerpflichtigen verhalten. In Leipzig ist die Zahl der Steuerfälle zwischen Anfang 2024 und Anfang 2026 von 1.703 auf 2.724 gestiegen. Zusätzlich gab es zum 1. Januar 2026 1.079 Ausnahmefälle, davon 937 aus beruflichen Gründen [1]. Das Finanzdezernat weist selbst darauf hin, dass die Einnahmen bei höherer Belastung stagnieren oder sogar sinken können [1]. Für Finanzbürgermeister Torsten Bonew geht es vor allem um den Anreiz, den Erstwohnsitz nach Leipzig zu verlegen [1]. Steigt die Zahl der Ummeldungen, sinkt das Steueraufkommen. Die Stadt gewinnt dafür an anderer Stelle: Die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz wächst.

Gerade das kritisiert der Bund der Steuerzahler. Er hält die Steuer in vielen Städten für eine Bagatellsteuer, weil der Verwaltungsaufwand die Einnahmen schmälert. Die Steuer dürfe nach seiner Ansicht nicht als Druckmittel für die Anmeldung eines Erstwohnsitzes dienen. Stattdessen fordert er, dass der kommunale Finanzausgleich Haupt- und Nebenwohnsitze sachgerecht berücksichtigt [5]. Im Fall Erlangen zeigt die Modellrechnung, wie viel Aufwand anfällt: Den erwarteten Bruttoeinnahmen von rund einer Million Euro stehen rund 185.000 Euro für Personal und Arbeitsplätze gegenüber, also fast ein Fünftel [2].

Die rechtlichen Leitplanken

Wie Kommunen die Satzung gestalten dürfen, hat das Bundesverfassungsgericht in zwei Grundsatzentscheidungen festgelegt:

• Berufsbedingte Zweitwohnungen Verheirateter: Am 11. Oktober 2005 erklärte das Gericht die Satzungen von Hannover und Dortmund für nichtig, soweit sie verheiratete Berufstätige mit einer beruflich genutzten Zweitwohnung besteuerten [8]. Seitdem nehmen Satzungen diese Fälle aus. Das gilt in Erlangen, Rosenheim und Dreieich ausdrücklich auch für eingetragene Lebenspartnerschaften [2][3][7].
• Keine degressiven Tarife: Mit Beschluss vom 15. Januar 2014 (1 BvR 1656/09) erklärte das Gericht die degressiven Tarife der Stadt Konstanz für nichtig. Ein Tarif, dessen Satz bei höherer Miete sinkt, verletzt den Gleichheitssatz, wenn ihn keine hinreichend gewichtigen sachlichen Gründe rechtfertigen [9]. Die meisten Städte setzen deshalb einen einheitlichen Satz an. Baden-Baden staffelt dagegen aufsteigend mit 20, 27,5 und 35 Prozent [5].

Daneben gilt Landesrecht. Erlangen befreit nach dem Bayerischen Kommunalabgabengesetz Personen mit geringem Einkommen. Das betrifft nach Angaben der Stadt vor allem viele Studierende [2]. Leipzig hat einen Antrag abgelehnt, junge Menschen in Berufsausbildung auszunehmen. Bonew sieht nur wenig Spielraum für zusätzliche Ausnahmen, weil sie die Satzung angreifbar machen könnten [1].

Was Kämmereien jetzt tun sollten

Ob die Steuer sich für eine Stadt lohnt, hängt weniger vom Steuersatz ab als von der Zahl der Fälle, die tatsächlich steuerpflichtig sind. Für die Beratungen zum Haushalt 2027 empfehlen sich diese Schritte:

1. Die Zahl der Fälle aus dem Melderegister ermitteln. Erlangen kannte 12.108 Personen mit Nebenwohnsitz, aber nicht die Zahl der Befreiten [2]. Kämmereien sollten Studierende, Menschen in Einrichtungen und berufliche Fälle Verheirateter zuerst herausrechnen.
2. Die Kosten der Erhebung ehrlich ansetzen. Personal, Software, Erklärungen und Widersprüche gehören in die Vorlage, so wie Erlangen sie ausweist [2]. Früh zu klären ist auch, wie die Erklärungen elektronisch abgegeben werden. Leipzig macht das ab 2027 zur Regel [1].
3. Den Lenkungseffekt einrechnen. Jede Ummeldung senkt das Steueraufkommen. Dafür steigt die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz, was je nach Finanzausgleich des Landes auf die Zuweisungen wirken kann. Beide Effekte sollten getrennt in der Vorlage stehen.
4. Die Satzung an der Rechtsprechung prüfen. Berufsbedingte Wohnungen Verheirateter und eingetragener Lebenspartner sind auszunehmen. Ein Tarif, der mit steigender Miete sinkt, braucht gewichtige sachliche Gründe [8][9].
5. Den Bestand aktiv erschließen. Rosenheim schreibt die Menschen mit Nebenwohnsitz schon ab Herbst 2026 an, bevor die Steuer 2027 greift [3]. Ein strukturiertes Forderungsmanagement sorgt dafür, dass die festgesetzten Beträge auch eingehen.
6. Eine Evaluierung festschreiben. Erlangen will nach drei bis fünf Jahren Bilanz ziehen [2]. Eine solche Frist hilft dem Rat, nach den ersten Jahren nüchtern zu entscheiden, ob die Steuer bleibt.

Die Zweitwohnungsteuer saniert keinen Haushalt. Als Teil eines Konsolidierungskonzepts kann sie dennoch einen Beitrag leisten. Das gilt besonders in Universitätsstädten und Tourismusorten, wenn die Kämmerei Aufkommen, Aufwand und Lenkungswirkung gemeinsam beziffert.

Quellen

1. Stadtrat stimmt der Erhöhung der Zweitwohnungssteuer von 16 auf 20 Prozent zu – Leipziger Internet Zeitung – 12.10.2026
2. Einführung der Zweitwohnungsteuer – Stadt Erlangen – Stand 29.09.2026
3. Zweitwohnungssteuer in Rosenheim: Der politische Krimi ist entschieden – innpuls.me – 02.10.2026
4. Überprüfung der Hamburger Kommunalabgaben – Finanzbehörde Hamburg – 02.01.2026
5. Zweitwohnungsteuer: komplizierte Einnahmequelle mit geringem Nutzen – Bund der Steuerzahler – 05.06.2026
6. Stadt am Bodensee führt drastische Zweitwohnungssteuer ein – Schwäbische Zeitung – 05.02.2026
7. Finanzen: Zweitwohnungssteuer soll zum 1. Januar 2027 kommen – Stadt Dreieich – 16.09.2026
8. Zweitwohnungsteuer für berufsbedingte Nebenwohnung eines verheirateten Berufstätigen unzulässig (Pressemitteilung Nr. 110/2005) – Bundesverfassungsgericht – 10.11.2005
9. Beschluss vom 15. Januar 2014 – 1 BvR 1656/09 – Bundesverfassungsgericht – 15.01.2014