Kommunale Wohnungsgesellschaften 2027: Was sie für den Haushalt leisten – und was sie kosten

Wenn Kämmereien über den Haushalt 2027 beraten, steht die städtische Wohnungsgesellschaft selten im Mittelpunkt. Dabei gehört sie in vielen Städten zu den größten Vermögenswerten des Konzerns Kommune. Drei Entwicklungen der vergangenen Monate rücken sie in den Blick. Am 1. Juli 2026 beschloss der Koalitionsausschuss im Bund die Errichtung einer Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen; das Verhältnis zu kommunalen und landeseigenen Unternehmen ist nach Angaben der Bundesregierung noch offen [1]. Am 6. Juli legte der Wohnungsverband GdW Zahlen vor, nach denen sich die Investitionen seiner Mitgliedsunternehmen deutlich vom Neubau zum Bestand verschieben [3]. Und in mehreren Städten wird das Verhältnis zwischen Stadtkasse und Wohnungsgesellschaft neu justiert – in Halle (Saale) etwa im Zuge der Haushaltskonsolidierung [5].

Ein Vermögen außerhalb des Kernhaushalts

Nach einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auf Basis des Zensus 2022 befinden sich rund 2,7 Millionen Mietwohnungen in kommunaler Hand, das sind 11,1 Prozent aller Mietwohnungen [2]. Die Verteilung ist ungleich: In Ostdeutschland liegt der kommunale Anteil im Schnitt bei 21,5 Prozent, in Westdeutschland bei 7,7 Prozent. In Berlin sind es 22,4 Prozent, in Frankfurt am Main 21,5 Prozent [2].

Bewirtschaftet werden diese Bestände überwiegend von Gesellschaften in privater Rechtsform. Ihre Bilanz erscheint nicht im Kernhaushalt, wohl aber im Gesamtabschluss und im Beteiligungsbericht. Wie stark solche Auslagerungen das Bild der kommunalen Finanzen verändern, haben wir in Die zweite Bilanz: Wie Kommunen ihre wahre Verschuldung verstecken beschrieben. Für die Wohnungsgesellschaft zählen vier Kanäle: Ausschüttung, Kapitalzuführung, Ausgleich für politische Mietvorgaben und Haftung über Bürgschaften.

Ausschüttung: Entlastung mit Rückwirkung auf die Gesellschaft

Ertragsstarke Wohnungsgesellschaften können Gewinne an die Stadt abführen. Das Beispiel Halle zeigt, wie eng diese Entscheidung mit der Haushaltslage verknüpft ist. Die Hallesche Wohnungsgesellschaft (HWG) erzielte 2024 laut einem Bericht des Portals „Du bist Halle“ einen Jahresüberschuss von 17,15 Millionen Euro; 2,5 Millionen Euro davon flossen in die Stadtkasse, der größere Teil blieb als Rücklage im Unternehmen [6]. Im März 2026 beschloss der Stadtrat mit einer Stimme Mehrheit ein Konsolidierungspaket; gestrichen wurde dabei eine geplante Gewinnausschüttung der Wohnungsunternehmen HWG und GWG von 21 Millionen Euro über fünf Jahre [5].

Das Beispiel zeigt die Abwägung, die jede Kämmerei treffen muss: Eine Ausschüttung entlastet den Ergebnishaushalt sofort. Was im Unternehmen verbleibt, steht dort als Eigenkapital für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau bereit. Beide Verwendungen dienen der Stadt – nur auf unterschiedlichen Zeitachsen.

Kapitalzuführung: Der Bund verweist auf Länder und Kommunen

Der Investitionsbedarf der Wohnungsunternehmen wächst. Die im GdW organisierten Unternehmen – kommunale, genossenschaftliche, kirchliche und private – investierten 2025 nach Verbandsangaben 20,8 Milliarden Euro, davon 12,7 Milliarden Euro in den Bestand und 8,1 Milliarden Euro in den Neubau. Für 2026 erwartet der Verband im Neubau einen Rückgang um 25,6 Prozent auf 6,0 Milliarden Euro; der Anteil des Bestands an den Investitionen steigt auf 68 Prozent, nach 52 Prozent im Jahr 2021 [3].

Investitionen in Bestand und Neubau werden in der Regel zu 20 bis 30 Prozent mit Eigenkapital finanziert, erläutert der GdW; zusätzliches Eigenkapital lasse sich nur aus Überschüssen oder Gesellschaftereinlagen bilden [4]. Damit landet die Frage beim Gesellschafter. Auf Bundesebene ist hier keine Unterstützung angelegt. Die Bundesregierung erklärte im Juli 2026, sie verfüge „über keine Handhabe, unmittelbar die Eigenkapitalausstattung öffentlicher Wohnungsunternehmen zu stärken“, und erwäge derzeit auch keine entsprechenden Maßnahmen [1].

Für die Kämmerei heißt das: Wer eine Investitionsstrategie der Gesellschaft mitträgt, muss die Eigenkapitalfrage im eigenen Finanzhaushalt beantworten – durch Bareinlage, Gesellschafterdarlehen, Sacheinlage von Grundstücken oder Verzicht auf Ausschüttungen. Wie Grundstücke langfristig im kommunalen Einfluss bleiben können, beschreibt unser Beitrag zu Bodenfonds und Erbpacht.

Mietpolitische Vorgaben: Leistung für die Stadt, Kosten für das Unternehmen

Kommunale Gesellschaften setzen wohnungspolitische Ziele um. In Frankfurt am Main hat die ABG Frankfurt Holding, die rund 50.000 Wohnungen besitzt, ihren Mietenstopp für 33.000 Wohnungen bis 2030 verlängert; Mieten dürfen dort jährlich um höchstens ein Prozent steigen. ABG-Chef Frank Junker erklärte nach einem Bericht des Journal Frankfurt, die Stadt gleiche die Mindereinnahmen aus [7]. In München besteht seit August 2019 ein Mietenstopp bei der Münchner Wohnen, der im Dezember 2023 verlängert wurde. Nach Auskunft der Gesellschaft, die das Planungsreferat im Juni 2026 weitergab, ist wegen des Mietenstopps keine Wohnungssanierung aus Geldmangel unterblieben [8].

Solche Vorgaben sind eine Leistung der Gesellschaft für die Stadtgesellschaft. Haushaltswirtschaftlich gilt: Ein Ausgleich aus dem Kernhaushalt ist transparent und planbar, ein Verzicht ohne Ausgleich wirkt über das Eigenkapital der Gesellschaft. Beides sollte im Beteiligungsbericht beziffert werden.

Bürgschaften, Altschulden und Wohngemeinnützigkeit

Höhere Investitionsvolumina führen häufig zu Bürgschaftsanfragen der finanzierenden Banken. Eine Bürgschaft wirkt im Haushalt erst im Ernstfall, beansprucht aber schon heute Risikotragfähigkeit. Wie die Gemeindeordnungen solche Instrumente einhegen, haben wir am Beispiel der Stadtwerke in Konzern Kommune: Stadtwerke, Wohnungsgesellschaften und Verkehrsbetriebe im Haushalt 2027 dargestellt.

Für ostdeutsche Kommunen kommt eine historische Last hinzu. Eine Übernahme einigungsbedingter Altschulden kommunaler Wohnungsunternehmen durch den Bund ist nicht vorgesehen; die Bundesregierung verweist auf die Entlastung der ostdeutschen Länderhaushalte bei den Aufwendungen für die DDR-Zusatzversorgungssysteme – von 2026 bis 2029 um rund 350 Millionen Euro jährlich – und auf den Entschuldungsfonds Mecklenburg-Vorpommerns als Beispiel einer Landeslösung [1].

Eine neue Option ist die Wohngemeinnützigkeit. Seit 2025 ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an hilfebedürftige Personen nach § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 der Abgabenordnung ein gemeinnütziger Zweck [9]. Investitionszuschüsse des Bundes dafür sind laut Bundesregierung derzeit nicht vorgesehen [1]. Ob der Status für eine Gesellschaft oder einen Teilbestand passt, hängt von Mietniveau, Mieterstruktur und Ausschüttungserwartung ab und ist eine Einzelfallprüfung.

Was Kämmereien jetzt tun können

1. Ausschüttungsplanung mit Wirtschaftsplan abgleichen: Ansätze für 2027 erst nach Durchsicht der Investitions- und Instandhaltungsplanung der Gesellschaft festlegen.
2. Eigenkapitalpfad anfordern: Von der Gesellschaft eine Planung bis 2035 mit Zielquote, Investitionsvolumen und Finanzierungsmix verlangen.
3. Instrumente vergleichen: Bareinlage, Gesellschafterdarlehen, Sacheinlage von Grundstücken und Thesaurierung nach Haushaltswirkung und Genehmigungsbedarf gegenüberstellen.
4. Mietpolitische Vorgaben beziffern: Mindereinnahmen aus Mietenstopps oder Belegungsvorgaben jährlich ausweisen und über Ausgleich oder Verzicht bewusst entscheiden.
5. Bürgschaftsrahmen festlegen: Ein Gesamtvolumen für Bürgschaften zugunsten der Gesellschaft in der mittelfristigen Planung definieren.
6. Wohngemeinnützigkeit prüfen: Für geeignete Teilbestände steuerliche und wohnungspolitische Folgen gemeinsam mit der Gesellschaft bewerten.
7. Beteiligungsmanagement stärken: Fachpersonal für Gesellschaftersteuerung sichern – offene Stellen kommunaler Unternehmen bündelt das Verzeichnis kommunaler Unternehmen.

Die städtische Wohnungsgesellschaft entlastet den Haushalt auf mehreren Wegen: durch Ausschüttungen, durch bezahlbare Mieten und durch ihren Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung. Die Rubrik „Konzern Kommune“ wird die Förderseite und die Mieten- und Modernisierungsfragen in eigenen Beiträgen vertiefen.

Quellen

1. Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage „Sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau“, Drucksache 21/7212 – Deutscher Bundestag – 17. Juli 2026
2. Abschätzung des gesamten kommunalen Mietwohnungsbestands in Deutschland – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) – 23. März 2026
3. Neubaukrise stoppen – Echte Fast Lane für bezahlbares Wohnen schaffen (Präsentation zur Jahrespressekonferenz) – GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen – 6. Juli 2026
4. Stellungnahme zum Klimaschutzprogramm der Bundesregierung – GdW – 12. Januar 2026
5. Zwangsverwaltung erstmal abgewendet: Haushaltskonsolidierung mit einer Stimme Mehrheit im Stadtrat beschlossen – Du bist Halle – 26. März 2026
6. 17 Millionen Euro Jahresgewinn bei der HWG – Du bist Halle – 18. Juni 2025
7. Wohnen in Frankfurt: ABG-Mietenstopp für 33 000 Wohnungen – Journal Frankfurt – 21. August 2025
8. Zukunft der Münchner Wohnen sichern III – Instandhaltungsstau beseitigen (Antwort auf Anfrage 20-26 / F 01174) – Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung – 30. Juni 2026
9. § 52 AO – Gemeinnützige Zwecke – Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de – abgerufen 13. Oktober 2026