Soziale Wohnraumförderung 2026/2027: Wie kommunale Wohnungsgesellschaften Bundes- und Landesmittel nutzen

Für den sozialen Wohnungsbau stellt der Bund den Ländern 2027 fünf Milliarden Euro bereit. Bundesbauministerin Verena Hubertz hat diese Zahl am 10. September 2026 in der ersten Lesung des Bundeshaushalts 2027 hervorgehoben: „Nächstes Jahr werden es fünf Milliarden Euro sein, also fünfmal so viel.“ [1] Gemeint ist der Vergleich mit rund einer Milliarde Euro im Jahr 2021. Nach dem Kabinettsbeschluss vom 6. Juli 2026 sollen 2028 und 2029 jeweils 5,5 Milliarden Euro folgen [3].

Für Kommunen ist das mehr als eine bundespolitische Nachricht. Kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen gehören zu den wichtigsten Nutzern dieser Mittel. Wer in Stadtrat und Aufsichtsrat über Neubauprogramme entscheidet, sollte die Förderarchitektur kennen – und ihre Taktung.

Vom Bundeshaushalt zur Bewilligung

Die soziale Wohnraumförderung ist seit der Föderalismusreform Sache der Länder. Der Bund beteiligt sich seit 2020 über Finanzhilfen nach Art. 104d Grundgesetz [3][4]. Grundlage ist eine Verwaltungsvereinbarung, die erstmals für zwei Programmjahre gilt: Für 2026 stellt der Bund einen Verpflichtungsrahmen von vier Milliarden Euro bereit, davon 500 Millionen Euro für das Programm „Junges Wohnen“ [4]. Die Vereinbarung trat am 20. März 2026 mit der Unterschrift aller 16 Länder in Kraft; für 2027 sind fünf Milliarden Euro eingeplant, davon eine Milliarde Euro für „Junges Wohnen“ [5]. Die Mittel für 2027 stehen unter dem Vorbehalt des Haushaltsgesetzgebers [4].

Verteilt wird nach dem Königsteiner Schlüssel. Bremen etwa erhält für 2026 rund 38 Millionen Euro [4]. Die Länder müssen kofinanzieren, nach Barwert gerechnet: mindestens 30 Prozent auf die Bundesmittel bis zu einem Volumen von 2,5 Milliarden Euro und 40 Prozent auf die darüber hinausgehenden 1,5 Milliarden Euro [4]. Nach Angaben der Bundesregierung betragen die Landesmittel erfahrungsgemäß insgesamt mehr als 100 Prozent der Finanzhilfe des Bundes [3].

Warum Programmjahr und Haushaltsjahr auseinanderfallen

Ein Detail erklärt viele Missverständnisse. Im Bundeshaushalt 2027 stehen für den Titel sozialer Wohnungsbau 3,3 Milliarden Euro Ausgaben, dazu Verpflichtungsermächtigungen von 4,8 Milliarden Euro bis 2031 [2]. Die Mittel eines Programmjahres fließen nicht sofort ab: Für das Programmjahr 2026 wurden vier Prozent als Ausgaben im ersten Jahr veranschlagt, der Rest verteilt sich mit 23, 25, 28 und 20 Prozent auf die folgenden vier Jahre [3]. Der Grund: Die Länder zahlen Zuschüsse nach Baufortschritt aus, Tilgungszuschüsse und Zinsverbilligungen über noch längere Zeiträume.

Im Haushaltsjahr 2025 flossen nach Angaben der Bundesregierung tatsächlich 2,14 Milliarden Euro Bundesmittel an die Länder, nach 1,66 Milliarden Euro im Jahr 2024 [3]. Für die kommunale Planung bedeutet das: Eine Förderzusage wird über mehrere Jahre ausgezahlt, Zuschüsse folgen dem Baufortschritt. Liquiditätsplanung und Zwischenfinanzierung der Gesellschaft müssen darauf abgestimmt sein.

Was kommunale Gesellschaften abrufen

Die Zahlen der Länder zeigen das Gewicht der kommunalen Unternehmen. 2025 wurden bundesweit 27.283 Neubau-Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau gefördert; 11.249 davon entfielen auf kommunale und öffentliche Unternehmen, 2.211 auf Genossenschaften und 11.904 auf andere private Bauherren [3]. Über die Jahre 2020 bis 2025 lag der Anteil der kommunalen und öffentlichen Unternehmen bei rund 44 Prozent. Sie erhielten 2025 für den Neubau Darlehen von 2,24 Milliarden Euro und Zuschüsse von 834 Millionen Euro [3].

Je geförderter Neubauwohnung beliefen sich die veranschlagten Gesamtkosten 2025 im Bundesdurchschnitt auf rund 322.000 Euro bei rund 66 Quadratmetern. Die Förderbanken bewilligten im Schnitt Darlehen von rund 171.000 Euro, dazu kamen Zuschüsse von rund 96.000 Euro je Wohnung [3]. Der Rest ist Eigenkapital und Kapitalmarktfinanzierung des Bauherrn – bei kommunalen Gesellschaften also eine Frage, die letztlich den Gesellschafter erreicht.

In der Verwaltungsvereinbarung befürwortet der Bund eine angemessene Berücksichtigung von kommunalen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und wohngemeinnützigen Unternehmen bei der Förderung [4]. Die konkrete Ausgestaltung liegt bei den Ländern.

Landesprogramme: Zwei Beispiele

Nordrhein-Westfalen bewilligte 2025 rund 2,4 Milliarden Euro für 13.356 Wohnungen, davon rund 1,8 Milliarden Euro für 8.037 neue Mietwohnungen – 20 Prozent mehr als im Vorjahr [6]. Die Zinskonditionen bleiben 2026 unverändert und sollten zur Jahresmitte überprüft werden; ab 2027 erhebt die NRW.BANK wieder Verwaltungskostenbeiträge [6]. Für 2023 bis 2027 plant das Land insgesamt rund zwölf Milliarden Euro [7].

Berlin bewilligte 2025 nach Senatsangaben 5.175 geförderte Wohnungen mit rund 1,3 Milliarden Euro Fördermitteln; rund 80 Prozent davon errichten die landeseigenen Wohnungsunternehmen [8].

Die Bundesregierung weist darauf hin, dass einzelne Länder ihre Mittel zuletzt schneller verausgabten, insbesondere weil der Baustart vor der Bewilligung ermöglicht wurde, während andere Länder Mittel nicht immer voll nutzen konnten [3]. Ein vorzeitiger Baubeginn beschleunigt Projekte; er verlagert aber bis zur Bewilligung das Finanzierungsrisiko auf den Bauherrn.

Bindungen: Neubau gleicht Abgänge noch nicht aus

Gefördert wird, um Belegungs- und Mietbindungen zu schaffen. Von 2021 bis 2025 fielen bundesweit 243.261 Mietwohnungen aus der Bindung; der Bestand an Sozialmietwohnungen sank dennoch nur um 96.755, weil im selben Zeitraum 146.506 gebundene Wohnungen neu entstanden – rund die Hälfte davon in den letzten beiden Jahren [3]. Für die kommenden Jahre rechnet die Bundesregierung grob mit rund 55.000 Wohnungen jährlich, deren Bindung ausläuft [3]. Die neuen Bindungen sind lang: 2025 hatten 82 Prozent der geförderten Neubau-Mietwohnungen eine Bindung von mindestens 30 Jahren [3].

Eine Lücke bleibt bei der Neuen Wohngemeinnützigkeit: Investitionszuschüsse sind in der Haushaltsplanung des Bundes nicht vorgesehen; geplant ist ein Modellvorhaben [3]. Welche Fördertöpfe neben der Wohnraumförderung für Kommunen bereitstehen, zeigt unser Fördermittel-Radar 2026.

Was Kämmereien jetzt tun können

1. Förderpipeline abfragen: Von der Gesellschaft eine Liste geplanter Projekte mit Förderweg, Bewilligungsstand und Eigenkapitalbedarf für 2027 bis 2029 anfordern.
2. Eigenkapitalanteil einplanen: Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Förderung je Projekt im Wirtschaftsplan der Gesellschaft und im Finanzhaushalt der Stadt abbilden.
3. Bewilligungsrisiko begrenzen: Bei vorzeitigem Baubeginn die Finanzierung bis zur Bewilligung und eine Rückfalloption vertraglich klären.
4. Konditionen beobachten: Zinsanpassungen und Verwaltungskostenbeiträge der Landesförderbank in Wirtschaftlichkeitsberechnungen fortschreiben.
5. Grundstücke einbringen: Städtische Flächen für geförderten Wohnungsbau priorisieren; Erbbaurecht oder Sacheinlage mindern den Eigenkapitalbedarf.
6. Bindungsabgänge kennen: Für den eigenen Bestand eine Übersicht auslaufender Bindungen bis 2035 erstellen und Verlängerung oder Ankauf von Bindungen prüfen.
7. Fachleute gewinnen: Projektsteuerung und Fördermittelmanagement brauchen qualifiziertes Personal – offene Stellen kommunaler Unternehmen finden sich im Verzeichnis kommunaler Unternehmen.

Die Bundesmittel steigen, die Länder stocken auf, die Bauherren müssen den Rest tragen. Wie sich kommunale Wohnungsgesellschaften insgesamt im Haushalt niederschlagen, beschreibt unser Beitrag Kommunale Wohnungsgesellschaften 2027; den Gesamtrahmen der Rubrik zeigt Konzern Kommune: Stadtwerke, Wohnungsgesellschaften und Verkehrsbetriebe.

Quellen

1. Rede der Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Verena Hubertz, zum Haushaltsgesetz 2027 (Bulletin Nr. 83-4) – Presse- und Informationsamt der Bundesregierung – 10. September 2026
2. 7,5 Milliarden Euro für das Bauministerium – Deutscher Bundestag, Textarchiv – 10. September 2026
3. Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage „Sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau“, Drucksache 21/7212 – Deutscher Bundestag – 17. Juli 2026
4. Vorlage für die Sitzung des Senats: Verwaltungsvereinbarungen 2026/2027 „Soziale Wohnraumförderung“ und „Junges Wohnen“ (mit Anlage) – Freie Hansestadt Bremen, Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung – 12. Januar 2026
5. Bund investiert neun Milliarden Euro in sozialen Wohnungsbau – Haufe – 20. März 2026
6. Ministerin Scharrenbach: Der Förder-Boom für bezahlbare Mieten und Eigentum geht weiter – Land Nordrhein-Westfalen – 2. Februar 2026
7. Rekordmittel, starke Nachfrage und innovative Projekte für bezahlbares Wohnen: Landesweite WohneNRW-Tage 2026 starten – Land Nordrhein-Westfalen – 25. August 2026
8. Soziale Wohnraumförderung weiter auf Rekordniveau: Berlin bewilligt 5.175 neue Sozialwohnungen in 2025 – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin – 5. Januar 2026